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物业费收缴率从36%上升到91% 宁波这个小区是怎么做到的?

[编辑:永太净化设备经营部] [时间:2019-05-26]

  江北区庄桥街道广庭社区的三和嘉园建成交付已有十几年了。由于基础设施老化、管理模式落后,业主与物业一度矛盾激烈,业委会也失去信任,物业费收缴率低至36%。

  小区接连换了两次物业、两届业委会后,新上任的业委会班子换思维换作风,事无巨细冲在一线当“领头雁”,能做的事情绝不拖延,能解决的问题绝不推脱,重建业主、物业、业委会三方信任。去年,物业费收缴率达到了91%。

  “实话说,我们小区的底子并不好。”听说记者是来“取经”小区治理经验的,业委会主任熊佩娜一开始没有说成绩,而是聊起了过去十几年来小区经历的种种。

  三和嘉园交付于2006年,属于经济适用房。由于当时建设标准低,综合配套不完善,小区很快出现内涝、停车位紧张、设施陈旧老化等问题,业主对此意见很大。

  吵吵吵,物业门口隔几天就有上门维权的人,业主和物业言辞激烈,业委会在中间也没促成纠纷解决,三者关系陷入了恶性循环。

  2012年8月,第一家物业被业主集体赶了出去。进来的第二家物业有丰富的管理经验,但来了没多久主动要求退出。

  原来,三和嘉园物业费本就偏低多层住宅每年每平方米0.4元、高层住宅每年每平方米0.8元,而小区业主因为长期对物业不信任,物业费收缴率仅36%。与此同时,小区各种维护管理支出较大,入不敷出情况严重。

  一年多后,这家物业公司因经营问题也强行撤出。已是第二届的业委会也在业主不满声中集体辞职,留下一个烂摊子,小区自此成了“弃管”重灾地。

  在社区的大力支持和帮助下,2014年元旦,三和嘉园引入第三家物业。随后,业委会重选,熊佩娜被推选为第三届业委会主任,另外6位热心肠的业主为业委会成员。

  看似重新走上了正轨,但成立后,业委会没有急于盲干,而是坐下来总结前两届工作好的一面要肯定,不尽如人意的地方要纠正。

  “我们发现,业委会失去信任,内部不团结、运作不规范是根本问题。涉及切身利益,业委会站出来维护合法权益,而跟自己关系不大的时候,便默不作声,这样的做法显然是不对的。”熊佩娜说。

  为了不重蹈覆辙,新的业委会班子首先在思想上统一:当好冲一线的“领头雁”,把小区的整体品质搞上去。这句口号不能空喊,第一步要做的是制定规章、公开账目,让业主明明白白、物业清清楚楚。

  “十多年来业委会账目混乱,且从未对外公开。”熊佩娜说,每年小区的硬件投入、房屋维修、人工成本花了多少,都说不清楚。

  业委会一边对账摸清家底,一边重新制定了一套严格的财务考核和物业考核制度,公共收益每月有报表,且定期公开接受业主监督。

  涉及物业相关的每一笔维护费、管理费在公共收益中所占的比例,业委会都清晰记录。业主的物业费缴纳情况,多少户没交,也一一可以查到。到了年底,经常是物业公司的账目还没结算出来,业委会就已掌握了当年的小区实际收支情况。

  树荫下的绿地种满花草,大大小小的鹅卵石与高高低低的绿植搭配得错落有致,三和嘉园在完成海绵城市工程改造后,不仅小区积水没了,还一并解决了很多老大难问题。

  以前,停车难矛盾尖锐:小区居民有1026户,地面停车位仅60多个,远远不能满足停车需求。

  业委会便提出要尽可能多地增加停车位,并征询业主意见。起初,小区内一些“无车族”和“绿化保护者”提出了反对。

  “一些老业主,因为他们自己没有车子,不赞成增加停车位,要保持绿化。但小区内绿化带破坏严重,植物稀稀拉拉,有些私家车甚至直接在绿化带停车,改造已迫在眉睫。”熊佩娜与业委会成员针对这种情况,一家家上门做思想工作。

  因为业委会成员都是住在这个小区,大家以自己切身的感受,跟业主们沟通。凡是业主不放心的地方,摊开来说不搞“一言堂”,找合适的解决办法,把问题化解在萌芽中。

  负责的态度,得到了绝大多数居民的支持。施工期间,为了消除业主们的疑虑,业委会还在业主群及时上传施工图片,哪一片开始动工了,要做哪些事,进展到什么程度了,改造的每一步都征求小区业主意见。

  几个月后,小区后面的一块闲置地被清理出来,再加上住宅楼前把部分绿地改造成停车位等,仅地面停车位就新增了200多个,缓解了车位紧张困局。此次工程建设还把小区的主要道路拓宽,让人、车通行更顺畅,小区焕然一新。

  “因为海绵城市建设,小区一下子出名了,慕名来参观的人很多。”宁波迪繁物业服务有限公司总经理崔军也很受鼓舞。在业委会的督促下,物业管理更顺畅地开展,比如24小时全程监控小区安全、引导车辆有序停放。渐渐地,业主和物业之间的误会也少了。

  有段时间,熊佩娜的手机成了热线电话,“有辆外来车辆开到了某某楼道口,把路给占了。”“有幢楼的外墙漏水了,不知道从哪里渗出来的。”“这里的下水道堵了,你们快来看一看!”。

  接到电话,她都是二话没说就去处理。即便是人发烧了浑身不舒服,只要业主或物业一个电话,马上就跑了出去。

  “业主推选你当业委会主任,自然要做好他们的代言人,能做的事情绝不拖延,能解决的问题绝不推托。不止是我,整个业委会班子成员都是这样做的。”熊佩娜笑着说。

  尽管平均年龄在60岁以上,但每个人都轮流在小区内执勤,把小区的事当成自家的事,不求回报、不喊累和苦。

  67岁的王国芳是业委会成员中年龄最大的。每次有业主反映家里出现渗水或漏水问题,物业第一时间找人维修,接着验收的工作就交由他和另一位业委会成员王友彪完成。

  没有电梯的多层住宅,最高有6层,两个人爬上爬下认真检查,如果发现问题还要再和物业、修理方沟通,反复确认直到问题解决为止,从无抱怨。

  “尽管工作开展中受到过一些阻力,但看着小区一天天蜕变,我们觉得很值。作为业主的代言人,业委会更要以身作则,不能享特权,还要起到带头作用。”熊佩娜说。

  业委会的工作也由此得到了业主、物业的双双认可,物业费收缴率逐年提升,2016年超过80%,去年达到91%,很多业主还主动来补交。

  “现在,我们业委会能很自豪地说,我们做到了最初的承诺。”熊佩娜说。马上,小区业委会面临换届选举了,她希望能有更多的年轻血液输入进来,把更多正能量传递出去。宁波晚报记者樊莹

  江北区庄桥街道广庭社区的三和嘉园建成交付已有十几年了。由于基础设施老化、管理模式落后,业主与物业一度矛盾激烈,业委会也失去信任,物业费收缴率低至36%。

  小区接连换了两次物业、两届业委会后,新上任的业委会班子换思维换作风,事无巨细冲在一线当“领头雁”,能做的事情绝不拖延,能解决的问题绝不推脱,重建业主、物业、业委会三方信任。去年,物业费收缴率达到了91%。

  “实话说,我们小区的底子并不好。”听说记者是来“取经”小区治理经验的,业委会主任熊佩娜一开始没有说成绩,而是聊起了过去十几年来小区经历的种种。

  三和嘉园交付于2006年,属于经济适用房。由于当时建设标准低,综合配套不完善,小区很快出现内涝、停车位紧张、设施陈旧老化等问题,业主对此意见很大。

  吵吵吵,物业门口隔几天就有上门维权的人,业主和物业言辞激烈,业委会在中间也没促成纠纷解决,三者关系陷入了恶性循环。

  2012年8月,第一家物业被业主集体赶了出去。进来的第二家物业有丰富的管理经验,但来了没多久主动要求退出。

  原来,三和嘉园物业费本就偏低多层住宅每年每平方米0.4元、高层住宅每年每平方米0.8元,而小区业主因为长期对物业不信任,物业费收缴率仅36%。与此同时,小区各种维护管理支出较大,入不敷出情况严重。

  一年多后,这家物业公司因经营问题也强行撤出。已是第二届的业委会也在业主不满声中集体辞职,留下一个烂摊子,小区自此成了“弃管”重灾地。

  在社区的大力支持和帮助下,2014年元旦,三和嘉园引入第三家物业。随后,业委会重选,熊佩娜被推选为第三届业委会主任,另外6位热心肠的业主为业委会成员。

  看似重新走上了正轨,但成立后,业委会没有急于盲干,而是坐下来总结前两届工作好的一面要肯定,不尽如人意的地方要纠正。

  “我们发现,业委会失去信任,内部不团结、运作不规范是根本问题。涉及切身利益,业委会站出来维护合法权益,而跟自己关系不大的时候,便默不作声,这样的做法显然是不对的。”熊佩娜说。

  为了不重蹈覆辙,新的业委会班子首先在思想上统一:当好冲一线的“领头雁”,把小区的整体品质搞上去。这句口号不能空喊,第一步要做的是制定规章、公开账目,让业主明明白白、物业清清楚楚。

  “十多年来业委会账目混乱,且从未对外公开。”熊佩娜说,每年小区的硬件投入、房屋维修、人工成本花了多少,都说不清楚。

  业委会一边对账摸清家底,一边重新制定了一套严格的财务考核和物业考核制度,公共收益每月有报表,且定期公开接受业主监督。

  涉及物业相关的每一笔维护费、管理费在公共收益中所占的比例,业委会都清晰记录。业主的物业费缴纳情况,多少户没交,也一一可以查到。到了年底,经常是物业公司的账目还没结算出来,业委会就已掌握了当年的小区实际收支情况。

  树荫下的绿地种满花草,大大小小的鹅卵石与高高低低的绿植搭配得错落有致,三和嘉园在完成海绵城市工程改造后,不仅小区积水没了,还一并解决了很多老大难问题。

  以前,停车难矛盾尖锐:小区居民有1026户,地面停车位仅60多个,远远不能满足停车需求。

  业委会便提出要尽可能多地增加停车位,并征询业主意见。起初,小区内一些“无车族”和“绿化保护者”提出了反对。

  “一些老业主,因为他们自己没有车子,不赞成增加停车位,要保持绿化。但小区内绿化带破坏严重,植物稀稀拉拉,有些私家车甚至直接在绿化带停车,改造已迫在眉睫。”熊佩娜与业委会成员针对这种情况,一家家上门做思想工作。

  因为业委会成员都是住在这个小区,大家以自己切身的感受,跟业主们沟通。凡是业主不放心的地方,摊开来说不搞“一言堂”,找合适的解决办法,把问题化解在萌芽中。

  负责的态度,得到了绝大多数居民的支持。施工期间,为了消除业主们的疑虑,业委会还在业主群及时上传施工图片,哪一片开始动工了,要做哪些事,进展到什么程度了,改造的每一步都征求小区业主意见。

  几个月后,小区后面的一块闲置地被清理出来,再加上住宅楼前把部分绿地改造成停车位等,仅地面停车位就新增了200多个,缓解了车位紧张困局。此次工程建设还把小区的主要道路拓宽,让人、车通行更顺畅,小区焕然一新。

  “因为海绵城市建设,小区一下子出名了,慕名来参观的人很多。”宁波迪繁物业服务有限公司总经理崔军也很受鼓舞。在业委会的督促下,物业管理更顺畅地开展,比如24小时全程监控小区安全、引导车辆有序停放。渐渐地,业主和物业之间的误会也少了。

  有段时间,熊佩娜的手机成了热线电话,“有辆外来车辆开到了某某楼道口,把路给占了。”“有幢楼的外墙漏水了,不知道从哪里渗出来的。”“这里的下水道堵了,你们快来看一看!”。

  接到电话,她都是二话没说就去处理。即便是人发烧了浑身不舒服,只要业主或物业一个电话,马上就跑了出去。

  “业主推选你当业委会主任,自然要做好他们的代言人,能做的事情绝不拖延,能解决的问题绝不推托。不止是我,整个业委会班子成员都是这样做的。”熊佩娜笑着说。

  尽管平均年龄在60岁以上,但每个人都轮流在小区内执勤,把小区的事当成自家的事,不求回报、不喊累和苦。

  67岁的王国芳是业委会成员中年龄最大的。每次有业主反映家里出现渗水或漏水问题,物业第一时间找人维修,接着验收的工作就交由他和另一位业委会成员王友彪完成。

  没有电梯的多层住宅,最高有6层,两个人爬上爬下认真检查,如果发现问题还要再和物业、修理方沟通,反复确认直到问题解决为止,从无抱怨。

  “尽管工作开展中受到过一些阻力,但看着小区一天天蜕变,我们觉得很值。作为业主的代言人,业委会更要以身作则,不能享特权,还要起到带头作用。”熊佩娜说。

  业委会的工作也由此得到了业主、物业的双双认可,物业费收缴率逐年提升,2016年超过80%,去年达到91%,很多业主还主动来补交。

  “现在,我们业委会能很自豪地说,我们做到了最初的承诺。”熊佩娜说。马上,小区业委会面临换届选举了,她希望能有更多的年轻血液输入进来,把更多正能量传递出去。宁波晚报记者樊莹